Расходы кондоминиума: что это и как они распределяются

 Эти расходы должны быть определены количественно и отражены в правилах кондоминиума вместе с соответствующими тысячными таблицами и утверждены решением собрания кондоминиума.

Собрание кондоминиума устанавливает смету расходов, размер взносов, количество и размер долей, соответствующие сроки и способ оплаты. Давайте подробно разберемся, что такое расходы на кондоминиум и как они распределяются.

Каковы сборы за кондоминиум?

Плата за кондоминиум — это денежная сумма, которую владельцы единиц недвижимости в кондоминиуме должны платить для покрытия общих расходов, связанных с управлением, обслуживанием и администрированием здания. Эти суммы необходимы для обеспечения правильного функционирования и защиты с течением времени общих частей здания.

Все кондоминиумы обязаны участвовать в расходах, необходимых для сохранения и возможности использования общих частей здания, для предоставления услуг в общих интересах и для нововведений, регулярно утверждаемых собранием кондоминиума в интересах всех собственников.

В случаях, когда исключительная собственность принадлежит нескольким совладельцам pro indiviso, обязанность участия в расходах возникает солидарно между всеми ними. Это означает, что каждый из совладельцев несет полную ответственность за уплату всех расходов кондоминиума, даже если он фактически проживает в квартире не постоянно.

Единицы недвижимости, которые пустуют или, во всяком случае, не заселены в течение всего года (или частично), не освобождаются от расходов на кондоминиум.

Для целей разделения затрат на обычное и внеплановое техническое обслуживание или реконструкцию общих частей, размер взносов каждого собственника может варьироваться в зависимости от площади его квартиры.

Что включают в себя расходы кондоминиума?

Чтобы лучше понять, какие расходы покрываются за счет взносов на кондоминиум, нужно обратиться к ст. 1117 ГК Италии. Согласно статье, общими частями являются:

• все части здания, необходимые для общего пользования, такие как земля, на которой стоит здание, фундаменты, основные стены, колонны и несущие балки, крыши и плоские крыши, лестницы, входные двери, тамбуры, переходы, портики, дворы и фасады;
• лифты, системы отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения и освещения общих зон.
• площади, предназначенные для парковки, а также помещения для общих служб, таких как консьерж, в том числе помещения швейцара, прачечная, сушильные помещения и чердаки, предназначенные в силу своих конструктивных и функциональных особенностей для общего пользования;
• работы, сооружения, предметы любого рода, предназначенные для общего пользования, такие как лифты, колодцы, цистерны, системы водоснабжения и канализации, системы централизованного распределения и передачи газа, электричества, отопления и кондиционирования воздуха, приема радио- и телепередач, а также доступа. к любому другому типу информационного потока, в том числе по спутниковому или кабельному соединению и соответствующим соединениям до точки ответвления в индивидуально принадлежащие помещения отдельных кондоминиумов или, в случае унитарных систем, до точки пользователя, за исключением случаев, когда предусмотрены отраслевыми правилами, касающимися сетей общего пользования.

Обычные и чрезвычайные расходы кондоминиума

Расходы на кондоминиум можно классифицировать на обычные и чрезвычайные, в зависимости от их характера и периодичности.

Обычные расходы связаны с управлением и поддержанием общего имущества в надлежащем состоянии. Это регулярные платежи, которые производятся для обеспечения бесперебойной работы кондоминиума. К ним относятся:

• Уборка общих зон: лестницы, коридоры, лифтовые холлы, дворы.
• Освещение общих зон: лестницы, коридоры, входные группы.
• Мелкий ремонт: замена лампочек, ремонт замков, устранение незначительных повреждений.
• Расходы на обслуживание инженерных систем: отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение.

Чрезвычайные расходы, с другой стороны, связаны с внеплановыми работами по ремонту, восстановлению или модернизации общих частей здания. Они возникают нерегулярно и обычно требуют значительных финансовых затрат. К ним относятся:

• Замена несущих конструкций: балок, колонн, перекрытий.
• Ремонт фасада: покраска, утепление, замена окон.
• Замена инженерных систем: котлов отопления, лифтов, трубопроводов.
• Капитальный ремонт крыши.

Одобрение чрезвычайных расходов:

Чрезвычайные расходы значительного размера (превышающие определенную сумму, установленную правилами кондоминиума) должны быть одобрены собранием кондоминиума квалифицированным большинством. Это означает, что решение должно быть принято числом голосов, представляющим большинство вмешательств и не менее половины стоимости здания (пункт 2 статьи 1136 Гражданского кодекса Италии).

Расчет расходов на кондоминиум: принцип тысячных долей

Расходы на кондоминиум распределяются между собственниками квартир пропорционально стоимости их недвижимости. Для этого используется система тысячных долей, которая отражает долю каждой квартиры в общей стоимости здания.

Тысячные доли:

• Каждая квартира в здании имеет определенное количество тысячных долей, которое рассчитывается исходя из стоимости этой квартиры по отношению к стоимости всего здания (включая землю и общие части).
• Единицей измерения является 1000/1000, что означает, что сумма всех тысячных долей для всех квартир в здании должна равняться 1000.

Факторы, влияющие на количество тысячных долей:

Тысячные доли рассчитываются с учетом следующих факторов:

• Площадь квартиры: Квартиры с большей площадью обычно имеют больше тысячных долей.
• Кубический объем квартиры: Квартиры с большим кубическим объемом также могут иметь больше тысячных долей.
• Местонахождение квартиры: Квартиры, расположенные на более высоких этажах или с лучшим видом, могут иметь больше тысячных долей.

Распределение расходов:

Все расходы на кондоминиум (как обычные, так и чрезвычайные) делятся между собственниками квартир в соответствии с их тысячными долями.

Пример:

Предположим, что в здании есть 10 квартир, и общая стоимость здания составляет 1 миллион евро. Если квартира №1 имеет 100 тысячных долей, то ее владелец будет нести расходы на кондоминиум в размере 10% от общей суммы.

Важно отметить, что расчет тысячных долей и распределение расходов должны быть прописаны в правилах кондоминиума и одобрены собранием собственников.

Распределение расходов кондоминиума: неделимые и делимые

Расходы на содержание кондоминиума делятся на две категории: неделимые и делимые.

Это важно для справедливого распределения затрат между собственниками квартир.

Неделимые общие расходы:

• К этой категории относятся расходы, связанные с содержанием частей здания, которые используются всеми жильцами без исключения.
• Эти части нельзя разделить и использовать по отдельности.

Примеры неделимых общих расходов:

• Фундамент
• Капитальные стены
• Колонны
• Крыша
• Системы канализации
• Вспомогательное оборудование
• Противопожарная система
• Консьерж
• Освещение общих зон

Все неделимые общие расходы включаются в единую таблицу и делятся между всеми собственниками квартир пропорционально их тысячным долям.

Делимые общие расходы:

• Эти расходы связаны с содержанием частей здания, которые могут быть использованы жильцами по отдельности.
• Расходы на делимые части распределяются только между теми собственниками квартир, которые пользуются этой частью.

Примеры делимых общих расходов:

• Колонны вертикального водоотвода
• Входная дверь
• Ворота
• Отопительная установка (если используется не всеми жильцами)
• Игровая комната
• Световые люки
• Лестничная клетка
• Системы водоснабжения и газа

Важно отметить, что в Италии (ст. 1123 ГК) расходы на содержание частей здания, используемых только определенной группой жильцов, ложатся на плечи этой группы.

Как делятся расходы на кондоминиум?

Распределение расходов на кондоминиум зависит от того, как используются общие части здания. Итальянское законодательство (ст. 1123 ГК) предусматривает три критерия разделения:

1. Пропорциональное разделение (ст. 1123 ч. 1 ГК):

• Расходы делятся между собственниками квартир пропорционально их тысячным долям.
• Это applies to расходы на неделимые общие части здания, такие как фундамент, крыша, системы канализации и т.д.

2. Дифференцированное разделение (ст. 1123 ч. 2 ГК):

• Расходы делятся пропорционально тому, как каждый собственник может использовать ту или иную общую часть.
• Это applies к делимым общим частям, таким как лифты, лестницы, игровая площадка, которые используются не всеми жильцами одинаково.

3. Отдельное разделение (ст. 1123 ч. 3 ГК):

• Расходы на содержание частей здания, используемых только определенной группой собственников, ложатся на плечи этой группы.
• Это applies к ситуациям, когда часть здания не используется всеми жильцами, например, отдельные гаражи или балконы.

"Критерии отступления":

• Позволяют использовать разные методы разделения расходов в зависимости от конкретной ситуации.
• При этом основным принципом остается справедливость и соразмерность затрат с использованием общих частей здания.

Распределение расходов на лестницу в кондоминиуме

Лестницы, как правило, используются жильцами в разной степени: те, кто живет на верхних этажах, пользуются ими чаще, чем жители нижних этажей. Поэтому справедливо считать, что расходы на содержание лестницы должны распределяться неравномерно.

В Италии (ст. 1124 ГК) для лестниц и лифтов предусмотрена специальная таблица расходов.

Принципы распределения:

• Расходы на общее обслуживание:
  • Делятся между жильцами в зависимости от высоты их этажа. Жильцы верхних этажей будут нести большую долю расходов, чем жильцы нижних этажей.
• Расходы на покраску, ремонт, освещение и уборку:
  • Делятся пропорционально тысячным долям собственности каждого жильца.

Важно учитывать:

• Жильцы, чей доступ к частным частям (гаражи, например) не осуществляется через лестницу, могут быть освобождены от части расходов.

Пример:

Представим, что в кондоминиуме 5 этажей. Жилец 5-го этажа будет нести большую долю расходов на общее обслуживание лестницы, чем жилец 1-го этажа. При этом расходы на ремонт стен или освещение лестницы будут распределены между всеми жильцами пропорционально их долям собственности.

Важно:

• Составление таблицы расходов для лестницы – сложный процесс, требующий учета множества факторов.
• Лучше всего обратиться к специалисту (юристу или управляющей компании) для получения квалифицированной помощи.

Распределение расходов: Лифт и Отопление

Лифт

Расходы на лифт, как и лестницу, делятся по двум критериям (ст. 1124 ГК):

• Половина расходов распределяется пропорционально тысячной стоимости отдельных объектов недвижимости.
• Вторая половина делится пропорционально высоте каждого этажа от земли.

Пример: Ежегодные расходы на лифт - 1400 евро.

• Распределение по тысячным долям: 700 евро (1400 / 2)
• Распределение по высоте этажей: 700 евро

Важно: Если лифт не обслуживает все объекты недвижимости. Квартиры, которые не обслуживаются лифтом, исключаются из распределения расходов.

Отопление

Система отопления (котёл, трубы до ответвления к помещениям) - это общий товар/услуга (ст. 1117 ГК).

Владелец квартиры может отказаться от использования системы отопления, если его решение не приведет к существенным эксплуатационным дисбалансам или увеличению затрат для других владельцев.

Даже при отказе от использования, владелец обязан оплачивать расходы на внеочередное содержание, консервацию и соблюдение требований системы (ст. 1118 ГК).

Это связано с тем, что он не отказывается от совместного владения имуществом, которое остается общим. В будущем он может решить использовать отопление снова.

Закон о энергоэффективности (Декрет 102/2014) обязывает здания с централизованной системой отопления установить системы учета тепла и терморегуляции для снижения энергопотребления.

Расходы на отопление распределяются на основе фактического потребления, зафиксированного счетчиками.

Распределение расходов:

Отопление

Различают два типа потребления тепла:

• Добровольное потребление: измеряется бухгалтером, зависит от фактического использования владельцем.

• Вынужденное потребление: учитывает энергопотребление, не зависящее от действий пользователей. Охватывает потери тепла в распределительных сетях отопления и горячего водоснабжения.

Распределение затрат:

• Используется программа учета тепла для точного раздела по фактическому потреблению (бесплатно на 30 дней).

Плоская крыша

• Общественная собственность: Согласно ст.1117 ГК Италии, плоская крыша - общая часть здания.

• Исключительное использование: Если крыша используется только одним или несколькими кондоминиумами (ст. 1126 ГК), она все равно остается частью покрытия всего здания и приносит пользу всем.

Распределение затрат:

• 1/3 оплачивают владельцы с исключительным правом использования.
• 2/3 оплачивают остальные кондоминиумы, пропорционально тысячным долям.

Управление бюджетом

Администратор кондоминиума играет ключевую роль в управлении бюджетом:

• Гарантирует прозрачность: Все операции должны быть доступны для всех владельцев.
• Составляет отчет о кондоминиуме: Отчет содержит информацию о доходах и расходах.

Бюджет делится на:

• Сметный документ: Планирование возможных расходов на будущий год, помогает определить размер взносов от каждого владельца.
• Итоговый баланс: Точное изложение всех понесенных расходов за год, разделенных по каждой единице недвижимости. Обеспечивает прозрачность и демонстрирует эффективность использования первоначальных взносов.

Решение об одобрении бюджета принимается большинством голосов.