Прогноз рынка недвижимости в Италии на 2024–2025 годы

Таков фон для итальянского рынка недвижимости, но как рынок недвижимости работает в этой последней части года и каковы прогнозы на 2025 год? Чтобы узнать это мы оценим ситуацию, анализируя данные с основных рынков (Рим и Милан) и собирая среднесрочные анализы от отраслевых экспертов. Это прогноз рынка недвижимости в Италии на 2024-2025 годы.

Во втором квартале 2024 года в жилом секторе наблюдалась смена тенденций, о чем свидетельствует ежеквартальный отчет Обсерватории рынка недвижимости (OMI) Налогового агентства Италии, в котором указано, что количество сделок купли-продажи недвижимости в Италии выросло на 1,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В частности, согласно статистике Итальянского агентства по доходам, было продано около 186 000 домов, что на 2 000 больше, чем за тот же период 2023 года. Рост продаж заметен практически во всех частях Италии, хотя он более выражен в северных и центральных регионах. Меньшие муниципалитеты являются драйверами роста с разбросом +1,6%, что выше, чем зафиксировано в столицах провинций (+0,2%).

По словам Диего Вителло, менеджера по исследованиям в Gabetti Property Solutions: «После шести кварталов отрицательной вариации, которая характеризовала период с последнего квартала 2022 года по первый квартал 2024 года, продажи вернулись на положительную территорию. Это связано с тем, что турбулентная фаза, которая, как мы знаем, вызвала резкий скачок инфляции и, как следствие, процентных ставок, теперь преодолена. Этот второй квартал года можно определить как «нулевой год» для итальянского рынка жилья, в котором два экономических параметра, которые удерживали многие семьи от покупки жилья, приняли позитивный оборот».

Что касается цен на вторичное жилье в Италии, последний индекс стоимости недвижимости показывает рост как в годовом (2,1%), так и в квартальном выражении (1,1%) по состоянию на август 2024 года. Средняя цена вторичного жилья составляет 1857 евро за квадратный метр.

Однако эту цифру следует рассматривать в более широком европейском контексте последнего десятилетия. Как показал анализ Abitare Co. (на основе данных Евростата), за последние десять лет среди 27 стран Европейского союза Италия вошла в число стран с самым низким ростом цен (+8,8%), заняв предпоследнее место, уступив только Финляндии (+5,5%).

Согласно анализу Abitare Co., среди крупных итальянских мегаполисов только Милан зафиксировал рост цен, значительно превышающий средний показатель за последние десять лет, с ростом в 49%. Далее следуют Болонья и Флоренция с ростом на 33% и 19% соответственно. Неаполь показал небольшой рост на 2%, в то время как Рим испытал снижение на 13%, а другие города, такие как Генуя (-33%), Турин (-5%) и Палермо (-21%), показали отрицательные результаты.

Тенденции рынка недвижимости в крупных городах Италии

Согласно статистике OMI за второй квартал 2024 года, спад продаж, зафиксированный в Милане, Турине и Неаполе, замедлился по сравнению с предыдущим периодом, когда продажи упали на 13,2%, 10% и 4,5% соответственно. В других крупных мегаполисах наблюдается значительный рост.

В частности, рост зафиксирован в:
Генуе (+3,9% и 2335 транзакций),
Риме (+3,4% и 9456 транзакций) и, хотя и незначительно,
Палермо (+0,7% и 1726 транзакций).

Однако наблюдается спад в:
Флоренции (-8,1% и 1225 транзакций),
Милане (-7,3% и 6087 транзакций),
Болонье (-2,5% и 1504 транзакции),
Турине (-2,0% и 3886 транзакций)
Неаполе (-0,9% и 2154 транзакции).

Тем не менее, по сравнению со спадами, зафиксированными в первом квартале 2024 года, данные показывают улучшение в Милане, где было зафиксировано -13,2%, Турине (-10%) и Неаполе (-4,5%). 

Цены на жилье в Милане и окрестностях

Милан — самый дорогой город в Италии для покупки жилья, средняя стоимость составляет €4989 за квадратный метр, что делает покупку жилой недвижимости в провинции более выгодной, чем в городе. В большинстве муниципалитетов на окраинах Милана средние цены ниже средних цен по Милану.

Среди крупных муниципалитетов в пригородах Милана самым доступным для покупки жилья является Маджента, средняя запрашиваемая цена составляет €1590 за квадратный метр. Далее следуют Аббиатеграссо (€1833 за квадратный метр) и Гарбаньяте-Миланезе (€1943 за квадратный метр).

Если говорить о самом городе, то самый доступный район — Виалба-Галларатезе (2912 евро за квадратный метр). Далее следуют Баджо (2979 евро за квадратный метр) и Комасина-Бикокка (3916 евро за квадратный метр). Всего 13 районов остаются ниже среднего по городу, в том числе Чертоза, Корветто-Рогоредо, Черменате-Миссалья, Фамагоста-Барона, Греко-Турро, Лорентеджио-Банде-Нере, Сан-Сиро-Тренно-Фигино, Форланини, Виджентино-Рипамонти и Читта Студи-Ламбрате.

Цены на жилье в Риме и окрестностях

В Риме средняя цена на жилье (€3042 за квадратный метр) значительно ниже, чем в Милане. Однако римский контекст также подчеркивает схожий сценарий со столицей Ломбардии, причем самые низкие цены наблюдаются в провинциальных районах.

Среди крупных муниципалитетов в римской провинции самая низкая средняя цена на дома на рынке — Веллетри (1352 евро за квадратный метр). За ним следуют Ардея (1543 евро за квадратный метр) и Тиволи (1587 евро за квадратный метр). Средняя цена на дома на рынке также ниже 2000 евро за квадратный метр в нескольких других муниципалитетах в римской провинции.

В самом городе единственным районом, где средняя цена ниже 2000 евро за квадратный метр, является Восточная автострада Рима (1959 евро за квадратный метр). Объявления также можно найти в среднем по цене менее 2500 евро за квадратный метр в таких районах, как Лабаро-Прима Порта, Джустиниана-Ла-Сторта-Ольгиата, Казаль-Палокко-Инфернетто, Малагротта-Касаль Лумброзо-Понте-Галерия, Казалотти-Сельва-Нера-Валле-Санта и Лидо ди Остия. В целом, 13 районов находятся ниже среднего по городу.

Снижение процентной ставки ЕЦБ: влияние на ипотеку в Италии

В июле Европейский центральный банк принял решение сохранить процентные ставки после первоначального снижения на 25 базисных пунктов в июне. 12 сентября, как и ожидалось рынками, произошло дополнительное снижение на 25 базисных пунктов, в результате чего процентные ставки по основным операциям рефинансирования, маржинальным кредитным линиям и депозитам в центральном банке составили 3,65%, 3,90% и 3,50% соответственно.

Итак, какова стоимость ипотеки в Италии сегодня?

Согласно моделированию, ежемесячный платеж по 30-летней ипотеке в размере €200 000 с плавающей ставкой и спредом 0,75% снизился с €1026 в январе 2024 года до €985 сегодня, что привело к экономии €41 в месяц и €492 в год. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой также снизились, при этом ежемесячный платеж снизился со среднего значения €843 в начале года для 30-летней ипотеки со спредом 0,5% до текущих €819, что позволило сэкономить €24 в месяц и €288 в год.

В настоящее время лучшая доступная ставка для 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой в ​​размере €200 000 с 80% LTV составляет 3,20% с ежемесячным платежом €691. Для ипотеки с плавающей ставкой при тех же условиях лучшая рыночная ставка составляет 5,02% с ежемесячным платежом €860. 

Прогнозы рынка недвижимости в Италии

По словам Марио Бреглиа, президента исследовательского центра Scenari Immobiliari, ожидается рост цен в стране на 3,1%, но различия в крупных городах будут более выраженными: Милан возглавляет первую десятку городов с ростом на +6,9%, за ним следуют Венеция с +6,5% и Рим с +6%. Другие города включают Бергамо (+5,2%), Болонью (+5,1%) и Неаполь (+5%).

«К нашим городам есть значительный интерес, и наша экономика сильна», — объясняет Брелья. «Поэтому интерес со стороны инвесторов присутствует и важен. Однако, несмотря на сильный внутренний рынок, у нас ограниченные возможности из-за количества заинтересованных институциональных инвесторов. Например, с точки зрения жилой недвижимости Италия могла бы иметь миллион сделок, как Франция, но мы застряли на 700 000. Это потому, что, в то время как Франция строит 200 000 домов в год, мы не достигаем 50 000».

Если сосредоточиться конкретно на контексте Милана, то, согласно отчету «Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2024», ожидается, что рост цен не снизит спрос со стороны инвесторов и конечных пользователей в сегменте премиум-класса, особенно в условиях очень жесткого предложения. При позитивном, но все более избирательном спросе истинным драйвером рынка по-прежнему будет качество предложения.

Однако, учитывая редкость таких акций, в первой половине 2024 года наблюдался новый рост цен предложения, составивший в среднем 5,5% номинального роста по сравнению с сентябрем 2023 года. Учитывая, что уровень инфляции в этом году составляет около +0,9% в год, инвестиции остаются надежными, в том числе и в реальном выражении, при этом средняя цена выросла более чем на четыре чистых процентных пункта.

Важно : Информация в этой статье носит общий характер и не может рассматриваться как финансовая консультация. Принимая решения о покупке недвижимости, всегда консультируйтесь с квалифицированными специалистами.