Наследство недвижимости в Италии

Вы недавно унаследовали дом с другими родственниками в Италии. Однако один из них начал занимать собственность и постоянно проживает там, не получив разрешения или не выплачивая компенсацию другим совладельцам. Что делать, если наследник занимает дом? Можно ли отправить его, выселить или заставить заплатить арендную плату? Что будет, если наследники не согласятся? 

Можно ли занять унаследованный дом?

Когда несколько субъектов наследуют одно и то же имущество, реализуется то, что технически называется наследственным общением. На практике каждый совладелец может похвастаться идеальной долей всего актива (например, 30%). Эта доля дает ему право использовать актив в полном объеме до тех пор, пока не произойдет разделение собственности (разделение в натуральной форме, где это возможно, или, в противном случае, продажа с распределением выручки).

Однако владельцы долей должны уважать равные права других. Независимо от величины принадлежащей доли, все владельцы недвижимости могут использовать активы.

Например, 50% совладелец имеет такое же право использовать дом, как и тот, кто имеет только 20%.

Все это можно резюмировать одним словом: каждый наследник должен терпеть использование имущества другими.

То, что мы только что сказали, резюмируется статьей 1102 Гражданского кодекса Италии, которая точно регулирует индивидуальное использование общего блага. Фактически, эта норма предусматривает, что исключительное использование дома в наследственном общении является законным только в том случае, если:

• не изменяется назначение товара: например, нельзя использовать дом, чтобы сделать его офисом или устроить вечеринки;
• это не мешает другим совладельцам одинаково использовать добро: поэтому запрещено забаррикадироваться внутри дома, менять замок и препятствовать входу других сопредседателей.

Когда можно запретить занятие унаследованного дома?

Как установлено кассационной инстанцией в постановлении № 30451 от 2018 года, тот факт, что один из совладельцев исключительно занимает недвижимость, сам по себе не является преступлением или ущербом для других совладельцев. Фактически, он только осуществляет свое право собственности на все имущество, приписываемое ему в силу наследственной доли.

Например, если наследник занимает дом, когда другие не показывают, что хотят жить в собственности, первый может свободно занимать его.

Правонарушение совершается только в тот момент, когда нарушаются ограничения статьи 1102 Гражданского кодекса Италии, а именно:

• когда вы не позволяете одному или нескольким последователям использовать квартиру, уже занятую одним из них;
• или когда вы выделяете недвижимость для других видов деятельности, кроме тех, на которые она отвечает по своей природе.

Например, если трое братьев и сестер наследуют дом, и один из них начинает жить в нем без согласия других, права не нарушаются, пока последние не решат, что они также хотят использовать дом (возможно, для отдыха или сдачи его в аренду).

Если, как только проявится желание использовать имущество, его родной брат откажется освободить дом или регулировать совместное использование, то другие сопредседатели могут принять меры против него.

Что делать против наследника, занимающего дом?

Если наследник занимает дом, не позволяя другим использовать его в равной степени, последние могут принять меры против него, чтобы получить:

• освобождение имущества или, по крайней мере, приговор, разрешающий совместное использование;
• пособие в качестве компенсации за незаконную занятость, но в меньшей степени, чем обычная арендная плата (обычно составляет две трети).
  Давайте не будем забывать, что владелец является совладельцем собственности и, по крайней мере частично, использует ее, разрешенную законом; поэтому он не может считать себя равным скваттеру.

Что делать, если совладелец недвижимости в Италии меняет ключи?

Если исключительный арендатор недвижимости меняет ключи от входной двери, не давая копии другим владельцам, он совершает не преступление, а простое гражданское правонарушение, против которого можно действовать так называемым действием по восстановлению.

С другой стороны, если другие наследники использовали дом, хотя и время от времени (например, в качестве дома для отдыха), арендатор может быть привлечен к ответственности за преступление "частного насилия" (Статья 610 Уголовного Кодекса Италии РД от 19 октября 1930 г., № 1398. Обновлено от 23.05.2024).

Что делать, если наследники хотят продать дом?

Для продажи дома в Италии требуется согласие всех совладельцев. Поэтому, если владелец отказывается, другие не могут заставить его. Однако у них есть возможность обратиться к судье, чтобы добиться так называемого судебного разделения имущества.

Это довольно длительная и сложная процедура. Он начинается с попытки обязательного посредничества. 

С другой стороны, если натуральное разделение невозможно, магистрат проверяет, хочет ли какой-либо наследник купить доли других. В присутствии нескольких участников торгов привилегия предоставляется тем, кто уже живет в доме, или, в противном случае, тем, кто имеет наибольшую долю. Если эти критерии не разрешают конфликт, вы переходите к розыгрышу.

С другой стороны, если ни один наследник не предлагает купить весь актив, он выставляется на судебный аукцион, а вырученные средства затем делятся между совладельцами.